Načítám ukázku…
Modelový příklad — smyšlená nemovitost, přesně spočtené vstupy. Není to tržní nabídka ani ověřený rozbor konkrétního bytu.
Veřejná ukázka
Modelový rozbor výstupu
Právě prohlížíte: Individuální rozbor (4 990 Kč) · 25 stran A4
Náhledy stran z modelového PDF
Skutečné stránky vygenerovaného dokumentu (ne ilustrace).
Rozhodovací shrnutí· s. 2
Tok před a po podkladech, hotovost a co rozbor přidává.
Srovnání nájmů· s. 10
Veřejné nabídky Brno-Židenice s omezeními srovnatelnosti.
Likvidita a stres· s. 15
Prázdno, oprava 80 tis. a průběh rezervy.
Individuální závěr· s. 20
Podmínky, hotovost a co ověřit jako první.
Shrnutí
Měsíčně doplácíte přibližně 875 Kč.
Nájem při zadaném financování nepokrývá všechny modelové výdaje a rezervu na údržbu. Průměrný doplatek vychází přibližně 875 Kč měsíčně před daní z příjmů. Při kombinaci nižšího nájmu, vyššího výpadku a dražšího úvěru dosahuje přibližně 7 277 Kč. Pro rozhodnutí je podstatná vlastní rezerva, podmínky koupě a doložení skutečných nákladů.
Vlastní hotovost vč. rezervy
1 660 000 Kč
Měsíční tok
-875 Kč
Hrubý výnos z kupní ceny
5,71 %
Provozní výnos z pořízení
3,92 %
Hrubý výnos = roční potenciální nájem / kupní cena. Provozní výnos po rezervě = přebytek po rezervě / pořizovací investice 4 450 000 Kč. Tok je před daní z příjmů.
Vstupy
- Plocha
- 60 m²
- Kupní cena
- 4 200 000 Kč
- Úpravy a vybavení
- 180 000 Kč
- Vedlejší náklady
- 70 000 Kč
- Úvěr
- 2 940 000 Kč
- Sazba / splatnost
- 4.8 % · 30 let
- Nájem bez záloh / měs.
- 20 000 Kč
- Výpadek / správa
- 5 % / 5 %
Náklady a rozpočet vstupu
Celková pořizovací investice 4 450 000 Kč nezahrnuje drženou rezervu 150 000 Kč.
- Vlastní část kupní ceny: 1 260 000 Kč
- Úpravy: 180 000 Kč
- Vedlejší: 70 000 Kč
- Oddělená hotovostní rezerva: 150 000 Kč
- Celkem vlastní hotovost: 1 660 000 Kč
Měsíční výsledek
Měsíčně doplácíte přibližně 875 Kč.
Tabulka vodopádu
| Položka | Kč / měs. |
|---|---|
| Nájem | 20 000 Kč |
| Výpadek | -1 000 Kč |
| Správa | -950 Kč |
| Náklady na dům | -2 000 Kč |
| Pojištění | -300 Kč |
| Daň z nemovitých věcí | -200 Kč |
| Rezerva na údržbu | -1 000 Kč |
| Splátka úvěru | -15 425 Kč |
| Peněžní tok | -875 Kč |
Výsledek: -875 Kč / měs. před daní z příjmů
Scénáře
Srovnání různých počátečních podmínek — ne predikce ani pravděpodobnost. Fixované: správa 5 %, ostatní náklady 42 000 Kč/rok, úvěr 2 940 000 Kč, splatnost 360 měsíců.
Nepříznivá
Nájem 18 000 Kč · výpadek 10 % · sazba 6,8 %
-7 277 Kč/měs.
ZákladníZáklad
Nájem 20 000 Kč · výpadek 5 % · sazba 4,8 %
-875 Kč/měs.
Příznivá
Nájem 21 000 Kč · výpadek 2 % · sazba 4,8 %
626 Kč/měs.
Detailní tabulka scénářů
| Scénář | Nájem | Výpadek | Sazba | Splátka | Tok / měs. |
|---|---|---|---|---|---|
| Nepříznivá | 18 000 Kč | 10 % | 6.8 % | 19 167 Kč | -7 277 Kč |
| Základní | 20 000 Kč | 5 % | 4.8 % | 15 425 Kč | -875 Kč |
| Příznivá | 21 000 Kč | 2 % | 4.8 % | 15 425 Kč | 626 Kč |
Citlivost: nájem versus sazba
Buňky = měsíční peněžní tok (Kč). Zelená jen nad nulou. Výpadek a správa zůstávají jako v základním modelu.
| Nájem \ sazba | 3.8 % | 4.8 % | 5.8 % | 6.8 % |
|---|---|---|---|---|
| 18 000 Kč | -954 Kč | -2 680 Kč | -4 506 Kč | -6 422 Kč |
| 19 000 Kč | -52 Kč | -1 778 Kč | -3 603 Kč | -5 519 Kč |
| 20 000 Kč | 851 Kč | -875 Kč | -2 701 Kč | -4 617 Kč |
| 21 000 Kč | 1 753 Kč | 27 Kč | -1 798 Kč | -3 714 Kč |
| 22 000 Kč | 2 656 Kč | 930 Kč | -896 Kč | -2 812 Kč |
Financování — prvních 12 měsíců
Splacená jistina za 12 měsíců: 44 963 Kč. Jistina není peněžní příjem na účet.
Tabulka amortizace
| Měsíc | Úrok | Umoření | Splátka | Zůstatek |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 11 760 Kč | 3 665 Kč | 15 425 Kč | 2 936 335 Kč |
| 2 | 11 745 Kč | 3 680 Kč | 15 425 Kč | 2 932 655 Kč |
| 3 | 11 731 Kč | 3 695 Kč | 15 425 Kč | 2 928 960 Kč |
| 4 | 11 716 Kč | 3 709 Kč | 15 425 Kč | 2 925 251 Kč |
| 5 | 11 701 Kč | 3 724 Kč | 15 425 Kč | 2 921 527 Kč |
| 6 | 11 686 Kč | 3 739 Kč | 15 425 Kč | 2 917 788 Kč |
| 7 | 11 671 Kč | 3 754 Kč | 15 425 Kč | 2 914 034 Kč |
| 8 | 11 656 Kč | 3 769 Kč | 15 425 Kč | 2 910 265 Kč |
| 9 | 11 641 Kč | 3 784 Kč | 15 425 Kč | 2 906 481 Kč |
| 10 | 11 626 Kč | 3 799 Kč | 15 425 Kč | 2 902 682 Kč |
| 11 | 11 611 Kč | 3 814 Kč | 15 425 Kč | 2 898 867 Kč |
| 12 | 11 595 Kč | 3 830 Kč | 15 425 Kč | 2 895 037 Kč |
Cenové podmínky modelu
- Nájem pro nulový tok: 20 970 Kč / měs.
- Cenová hranice nulového toku při úvěru 70 % kupní ceny: 3 961 709 Kč
Není to tržní ocenění, garantovaná nákupní cena ani osobní doporučení. Úvěr se v tomto výpočtu mění s 70 % kupní ceny. Tok je před daní z příjmů.
Podklady a rizika
Modelový byt 2+kk · 60 m² · Brno-Židenice
Modelový byt v lokalitě Brno-Židenice. Srovnání vychází z veřejných nabídek se zdrojem a datem. Modelové podklady jsou výslovně označené. Plný rozbor: PDF (25 stran).
Původní zadání
-875 Kč / měs.
Po zpracování podkladů
-1 675 Kč / měs.
Co tento rozbor přidává oproti automatickému modelu
- · Konkrétní lokalita Brno-Židenice a profil bytu (dispozice, patro, výtah, balkon).
- · Veřejné nabídky prodeje a pronájmu s URL, datem přístupu a důvody vyřazení.
- · Čtyři modelové podklady s úpravou nákladů a fit-outu (před → po).
- · Oddělené scénáře: dlouhodobý tok, izolovaná změna sazby, navazující refixace.
- · Souvislá likvidita: prázdno → oprava → opětovné pronajmutí.
- · Vypořádání investice oddělené od pouhého inkasa při prodeji.
Hlavní zjištění z podkladů a trhu
Podklad: Modelový předpis měsíčních plateb
Zjištění: Po zpracování předpisu rostou náklady na dům o 800 Kč/měs. Upravený měsíční tok je cca -1 675 Kč oproti původním -875 Kč.
Dopad: Doplatek investora se prohlubuje dřív, než se řeší trh nebo refixace.
Co prověřit: Skutečný předpis SVJ za 12 měsíců a schválené čerpání fondu oprav.
Podklad: Veřejné nabídky prodeje (3) v Brno-Židenice, přístup 2026-09-18
Zjištění: Nabídkové Kč/m² 102 000–122 308; modelový byt 70 000 Kč/m² při kupní ceně 4,2 mil. Kč.
Dopad: Zadaná kupní cena leží výrazně pod aktuálními nabídkami ve stejném obvodu — buď je vstup příliš optimistický, nebo byt patří do horšího segmentu (stav/patro/bez výtahu). Nejde o potvrzení „výhodné koupě“.
Co prověřit: Nezávislé ocenění a prohlídka; vyloučit záměnu s novostavbami.
Podklad: Veřejné nabídky pronájmu (3), nájem bez přeúčtovaných služeb
Zjištění: Nabídkové nájmy 17 000–24 000 Kč/měs.; model 20 000 Kč leží uvnitř pásma (např. Bělohorská 20 400 Kč).
Dopad: Nájemní předpoklad je obhajitelný nabídkově, ale služby jdou zvlášť a vyšší standard táhne horní okraj.
Co prověřit: Dosahovaný nájem u bytů bez výtahu a s podobným stavem.
Veřejné nájemní nabídky (Brno-Židenice)
| Nabídka | m² | Nájem | Omezení |
|---|---|---|---|
| Karáskovo nám. — 2+kk, 56 m² | 56 | 17 000 Kč | Bez balkonu; nižší patro |
| Bělohorská — 2+kk, 64 m² | 64 | 20 400 Kč | Větší plocha, výtah, družstevní vlastnictví |
| Letní — 2+kk, 56 m² | 56 | 24 000 Kč | Výrazně vyšší vybavení — nad modelovým standardem |
Nabídkové nájmy bez přeúčtovaných služeb · přístup 2026-09-18 · neprokazují realizované nájemné.
| Údaj | Hodnota | Původ | Datum | Stav | Dopad |
|---|---|---|---|---|---|
| List vlastnictví | neznámo | neznámo | — | chybí — v omezeních rozboru | Bez LV nepotvrzujeme vlastnictví ani absenci omezení. |
| Technická prohlídka | neznámo | neznámo | — | chybí — v omezeních rozboru | Odhad oprav není zjištěný stav bytu. |
| Srovnání nabídek | veřejné nabídky Brno-Židenice | inzeráty se URL a datem přístupu | 2026-09-18 | veřejná nabídka — ne realizovaný prodej | Nabídkové ceny ≠ tržní hodnota modelu. |
| Kupní cena (vstup) | 4 200 000 Kč | zadáno v modelu | 2026-09-17.v1 | modelový předpoklad | Základ všech výpočtů. |
| Nájem bez záloh | 20 000 Kč | zadáno v modelu | 2026-09-17.v1 | modelový předpoklad | Citlivý vstup — srovnání nájmů v PDF. |
Metodika
- Verze modelu: 2026-09-17.v1
- Anuita z jistiny, sazby a splatnosti; provozní přebytek po rezervě = inkasovaný nájem − správa − ostatní roční náklady (42 000 Kč v tomto příkladu).
- Poměr úvěru ke kupní ceně není automaticky bankovní LTV. Model nevyslovuje závěr o schválení úvěru.
- Základní automatický model neobsahuje daň z příjmů ani poplatky za úvěr. Prémiový rozbor přidává modelové prodejní náklady (např. 4 %) a vypořádání — stále před daní z příjmů.