Načítám ukázku…
Modelový příklad — smyšlená nemovitost, přesně spočtené vstupy. Není to tržní nabídka ani ověřený rozbor konkrétního bytu.
Veřejná ukázka
Modelový rozbor výstupu
Právě prohlížíte: Individuální rozbor (4 990 Kč) · 16 stran A4
Stáhnout individuální rozbor PDF (16 stran)Koupit individuální rozbor – 4 990 KčSpočítat náhled zdarma
Náhledy stran z modelového PDF
Skutečné stránky vygenerovaného dokumentu (ne ilustrace).
Rozhodnutí a hotovost· s. 2
Tok před a po podkladech, potřebná hotovost.
Rozklad nájmu a scénáře· s. 8
Vodopád měsíčního toku a srovnání variant.
Likvidita a refixace· s. 12
Čtyři měsíce bez inkasa a dopad sazby.
Závěr a vypořádání· s. 16
Prodej, celkový výsledek a co ověřit.
Shrnutí
Měsíčně doplácíte přibližně 1 675 Kč.
Nájem při zadaném financování nepokrývá všechny modelové výdaje a rezervu na údržbu. Průměrný doplatek vychází přibližně 1 675 Kč měsíčně před daní z příjmů. Při kombinaci nižšího nájmu, vyššího výpadku a dražšího úvěru dosahuje přibližně 8 077 Kč. Pro rozhodnutí je podstatná vlastní rezerva, podmínky koupě a doložení skutečných nákladů.
Vlastní hotovost vč. rezervy
1 625 000 Kč
Měsíční tok
-1 675 Kč
Hrubý výnos z kupní ceny
5,71 %
Provozní výnos z pořízení
3,74 %
Hrubý výnos = roční potenciální nájem / kupní cena. Provozní výnos po rezervě = přebytek po rezervě / pořizovací investice 4 415 000 Kč. Tok je před daní z příjmů.
Měsíční cash flow
Před-875 Kč
Po-1 675 Kč
Vlastní hotovost
Před1 660 000 Kč
Po1 625 000 Kč
Náklady vlastníka
Před3 500 Kč
Po4 300 Kč
Co změnilo zpracování podkladů? · Kč · Měsíčně a při pořízení
Podklady snížily nutné úpravy, ale zvýšily pravidelné náklady vlastníka a měsíční doplatek.
Předpoklady: Před = původní zadání · po = údaje upravené podle modelových podkladů
Vstupy
- Plocha
- 60 m²
- Kupní cena
- 4 200 000 Kč
- Úpravy a vybavení
- 145 000 Kč
- Vedlejší náklady
- 70 000 Kč
- Úvěr
- 2 940 000 Kč
- Sazba / splatnost
- 4.8 % · 30 let
- Nájem bez záloh / měs.
- 20 000 Kč
- Výpadek / správa
- 5 % / 5 %
Náklady a rozpočet vstupu
Celková pořizovací investice 4 415 000 Kč nezahrnuje drženou rezervu 150 000 Kč.
Kolik vlastní hotovosti je potřeba? · Kč · Při pořízení
Nutná částka počítá s úpravami za 145 tis. Kč; volitelný nábytek je zobrazen zvlášť.
Předpoklady: Kupní cena 4 200 000 Kč · úvěr 2 940 000 Kč
- Vlastní část kupní ceny: 1 260 000 Kč
- Úpravy: 145 000 Kč
- Vedlejší: 70 000 Kč
- Oddělená hotovostní rezerva: 150 000 Kč
- Celkem vlastní hotovost: 1 625 000 Kč
Měsíční výsledek
Měsíčně doplácíte přibližně 1 675 Kč.
Jak vzniká měsíční výsledek? · Kč/měs. · Počáteční stav
Jednotlivé odpočty vedou od nájemného k částce, kterou investor doplácí nebo která mu zbývá.
Předpoklady: nájem 20 000 Kč · výpadek 5 % · sazba 4.8 %
Tabulka vodopádu
| Položka | Kč / měs. |
|---|---|
| Nájem | 20 000 Kč |
| Výpadek | -1 000 Kč |
| Správa | -950 Kč |
| Náklady na dům | -2 800 Kč |
| Pojištění | -300 Kč |
| Daň z nemovitých věcí | -200 Kč |
| Rezerva na údržbu | -1 000 Kč |
| Splátka úvěru | -15 425 Kč |
| Peněžní tok | -1 675 Kč |
Výsledek: -1 675 Kč / měs. před daní z příjmů
Scénáře
Srovnání různých počátečních podmínek — ne predikce ani pravděpodobnost. Fixované: správa 5 %, úvěr 2 940 000 Kč, splatnost 360měsíců.
Nepříznivá
Nájem 18 000 Kč · výpadek 10 % · sazba 6,8 %
-8 077 Kč/měs.
ZákladníZáklad
Nájem 20 000 Kč · výpadek 5 % · sazba 4,8 %
-1 675 Kč/měs.
Příznivá
Nájem 21 000 Kč · výpadek 2 % · sazba 4,8 %
-174 Kč/měs.
Jak dopadnou tři možné vstupní podmínky? · Kč/měs. · Počáteční stav
Pruhy porovnávají měsíční výsledek; nejde o předpověď ani pravděpodobnost.
Předpoklady: úvěr 2 940 000 Kč · splatnost 30 let · správa a náklady podle zvoleného balíčku
Co říká historie neobsazenosti?
V podkladu chyběl nájem 4 z 36 měsíců, tedy 11,11 %. Budoucí model ponechává předpoklad 5 %.
Při 5 %: -1 675 Kč / měs. · při historických 4/36: -2 836 Kč / měs.
Budoucí výpadek 5 % je modelový předpoklad (nižší než historie 11,11 %). Odpovídá scénáři s rychlejší obsazeností než v předloženém tříletém přehledu — není potvrzen podkladem.
Detailní tabulka scénářů
| Scénář | Nájem | Výpadek | Sazba | Splátka | Tok / měs. |
|---|---|---|---|---|---|
| Nepříznivá | 18 000 Kč | 10 % | 6.8 % | 19 167 Kč | -8 077 Kč |
| Základní | 20 000 Kč | 5 % | 4.8 % | 15 425 Kč | -1 675 Kč |
| Příznivá | 21 000 Kč | 2 % | 4.8 % | 15 425 Kč | -174 Kč |
Citlivost: nájem versus sazba
Buňky = měsíční peněžní tok (Kč). Zelená jen nad nulou. Výpadek a správa zůstávají jako v základním modelu.
Nájem ↓ / Sazba →
3,8 %
4,8 %
5,8 %
6,8 %
18 000 Kč
-1 754 Kč
-3 480 Kč
-5 306 Kč
-7 222 Kč
19 000 Kč
-852 Kč
-2 578 Kč
-4 403 Kč
-6 319 Kč
20 000 Kč
51 Kč
-1 675 Kčaktuální
-3 501 Kč
-5 417 Kč
21 000 Kč
953 Kč
-773 Kč
-2 598 Kč
-4 514 Kč
22 000 Kč
1 856 Kč
130 Kč
-1 696 Kč
-3 612 Kč
Jak nájem a sazba mění měsíční výsledek? · Kč/měs. · Počáteční stav
Zlatý rámeček označuje základní kombinaci nájmu 20 000 Kč a sazby 4,8 %.
Předpoklady: výpadek 5 % · správa 5 % · ostatní vstupy beze změny
Co nejvíc mění měsíční výsledek? · Kč/měs. · Proti základnímu scénáři
Největší délka pruhu označuje změnu s největším dopadem na měsíční výsledek.
Předpoklady: Každá změna je počítána samostatně proti upravenému modelu
Financování — prvních 12 měsíců
Splacená jistina za 12 měsíců: 44 963 Kč. Jistina není peněžní příjem na účet.
Vydrží hotovostní rezerva stres? · Kč · Po měsících
Rezerva při souběhu prázdna a opravy nestačí bez externího doplnění.
Předpoklady: 4 měsíce bez nájmu · oprava 80 000 Kč ve 4. měsíci · opětovné pronajmutí od 5. měsíce
Jak se vyvíjí dluh a vlastní kapitál? · Kč · Po letech
Rozdíl mezi modelovou hodnotou bytu a zůstatkem úvěru tvoří vlastní kapitál.
Předpoklady: Hodnota nemovitosti +2 % ročně · řádné splácení úvěru
Tabulka amortizace
| Měsíc | Úrok | Umoření | Splátka | Zůstatek |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 11 760 Kč | 3 665 Kč | 15 425 Kč | 2 936 335 Kč |
| 2 | 11 745 Kč | 3 680 Kč | 15 425 Kč | 2 932 655 Kč |
| 3 | 11 731 Kč | 3 695 Kč | 15 425 Kč | 2 928 960 Kč |
| 4 | 11 716 Kč | 3 709 Kč | 15 425 Kč | 2 925 251 Kč |
| 5 | 11 701 Kč | 3 724 Kč | 15 425 Kč | 2 921 527 Kč |
| 6 | 11 686 Kč | 3 739 Kč | 15 425 Kč | 2 917 788 Kč |
| 7 | 11 671 Kč | 3 754 Kč | 15 425 Kč | 2 914 034 Kč |
| 8 | 11 656 Kč | 3 769 Kč | 15 425 Kč | 2 910 265 Kč |
| 9 | 11 641 Kč | 3 784 Kč | 15 425 Kč | 2 906 481 Kč |
| 10 | 11 626 Kč | 3 799 Kč | 15 425 Kč | 2 902 682 Kč |
| 11 | 11 611 Kč | 3 814 Kč | 15 425 Kč | 2 898 867 Kč |
| 12 | 11 595 Kč | 3 830 Kč | 15 425 Kč | 2 895 037 Kč |
Cenové podmínky modelu
- Nájem pro nulový tok: 21 856 Kč / měs.
- Cenová hranice nulového toku při úvěru 70 % kupní ceny: 3 743 883 Kč
Není to tržní ocenění, garantovaná nákupní cena ani osobní doporučení. Úvěr se v tomto výpočtu mění s 70 % kupní ceny. Tok je před daní z příjmů.
Kolik hotovosti zbude z prodeje? · Kč · Při prodeji
Po nákladech prodeje a splacení zůstatku úvěru zbývá čisté inkaso před daní.
Předpoklady: prodej po 5 letech · náklady prodeje 4 % · růst hodnoty 2 % ročně
Jak dopadne celkové vypořádání investice? · Kč · Od pořízení do prodeje
Výsledek spojuje počáteční hotovost, doplnění rezervy a konečné inkaso bez dvojího započtení provozních toků.
Předpoklady: stres na začátku · prodej po 5 letech · výsledek před daní z příjmů
Podklady a rizika
Modelový byt 2+kk · 60 m² · Brno-Židenice
Modelový byt v lokalitě Brno-Židenice. Srovnání vychází z veřejných nabídek se zdrojem a datem. Modelové podklady jsou výslovně označené. Plný rozbor: PDF (16 stran).
Původní zadání
-875 Kč / měs.
Po zpracování podkladů
-1 675 Kč / měs.
Co tento rozbor přidává oproti automatickému modelu
- · Konkrétní lokalita Brno-Židenice a profil bytu (dispozice, patro, výtah, balkon).
- · Veřejné nabídky prodeje a pronájmu s URL, datem přístupu a důvody vyřazení.
- · Modelové podklady s úpravou nákladů a fit-outu (před → po) a oddělením historické neobsazenosti 4/36 od budoucího předpokladu 5 %.
- · Oddělené scénáře: dlouhodobý tok, izolovaná změna sazby, navazující refixace.
- · Souvislá likvidita: 3 měsíce prázdna + měsíc opravy bez inkasa → opětovné pronajmutí.
- · Vypořádání investice z historie peněžních toků — konečná rezerva, ne dvojí započtení.
Hlavní zjištění z podkladů a trhu
Podklad: Modelový předpis měsíčních plateb
Zjištění: Po zpracování předpisu rostou náklady na dům o 800 Kč/měs. Upravený měsíční tok je cca -1 675 Kč oproti původním -875 Kč.
Dopad: Doplatek investora se prohlubuje dřív, než se řeší trh nebo refixace.
Co prověřit: Skutečný předpis SVJ za 12 měsíců a schválené čerpání fondu oprav.
Podklad: Veřejné nabídky prodeje (3) v Brno-Židenice, přístup 2026-09-18
Zjištění: Nabídkové Kč/m² 102 000–122 308; modelový byt 70 000 Kč/m² při kupní ceně 4,2 mil. Kč.
Dopad: Zadaná kupní cena leží výrazně pod aktuálními nabídkami ve stejném obvodu — buď je vstup příliš optimistický, nebo byt patří do horšího segmentu (stav/patro/bez výtahu). Nejde o potvrzení „výhodné koupě“.
Co prověřit: Nezávislé ocenění a prohlídka; vyloučit záměnu s novostavbami.
Podklad: Veřejné nabídky pronájmu (3), nájem bez přeúčtovaných služeb
Zjištění: Nabídkové nájmy 17 000–24 000 Kč/měs.; model 20 000 Kč leží uvnitř pásma (např. Bělohorská 20 400 Kč).
Dopad: Nájemní předpoklad je obhajitelný nabídkově, ale služby jdou zvlášť a vyšší standard táhne horní okraj.
Co prověřit: Dosahovaný nájem u bytů bez výtahu a s podobným stavem.
Veřejné nájemní nabídky (Brno-Židenice)
| Nabídka | m² | Nájem | Omezení |
|---|---|---|---|
| Karáskovo nám. — 2+kk, 56 m² | 56 | 17 000 Kč | Bez balkonu; nižší patro |
| Bělohorská — 2+kk, 64 m² | 64 | 20 400 Kč | Větší plocha, výtah, družstevní vlastnictví |
| Letní — 2+kk, 56 m² | 56 | 24 000 Kč | Výrazně vyšší vybavení — nad modelovým standardem |
Nabídkové nájmy bez přeúčtovaných služeb · přístup 2026-11-02 · neprokazují realizované nájemné.
| Údaj | Hodnota | Původ | Datum | Stav | Dopad |
|---|---|---|---|---|---|
| List vlastnictví | neznámo | neznámo | — | chybí — v omezeních rozboru | Bez LV nepotvrzujeme vlastnictví ani absenci omezení. |
| Technická prohlídka | neznámo | neznámo | — | chybí — v omezeních rozboru | Odhad oprav není zjištěný stav bytu. |
| Srovnání nabídek | veřejné nabídky Brno-Židenice | inzeráty se URL a datem přístupu | 2026-11-02 | veřejná nabídka — ne realizovaný prodej | Nabídkové ceny ≠ tržní hodnota modelu. |
| Kupní cena (vstup) | 4 200 000 Kč | upravený model po podkladech | 2026-09-17.v1 | modelový předpoklad | Základ všech výpočtů. |
| Nájem bez záloh | 20 000 Kč | upravený model po podkladech | 2026-09-17.v1 | modelový předpoklad | Citlivý vstup — srovnání nájmů v PDF. |
Metodika
- Verze modelu: 2026-09-17.v1
- Anuita z jistiny, sazby a splatnosti; provozní přebytek po rezervě = inkasovaný nájem − správa − ostatní roční náklady (51 600 Kč v tomto příkladu).
- Poměr úvěru ke kupní ceně není automaticky bankovní LTV. Model nevyslovuje závěr o schválení úvěru.
- Základní automatický model neobsahuje daň z příjmů ani poplatky za úvěr. Prémiový rozbor přidává modelové prodejní náklady (např. 4 %) a vypořádání — stále před daní z příjmů.