Komerční průvodce
Investiční hypotéka
Investiční hypotéka není „stejný úvěr s jiným účelem“. ČNB od 1. dubna 2026 doporučuje přísnější limity pro definované investiční úvěry — a banky posuzují nájemní příjem konzervativněji než plat ze zaměstnání.
Pro koho: Investoři do nájemního bydlení v ČR a lidé pořizující třetí a další obytnou nemovitost.
Nezávazně · stačí jméno, e-mail a telefon
Autor: Redakce Hypotéka Jasně
Publikace 15. července 2026 · Aktualizace 11. srpna 2026
Provozovatel platformy: Hunger killers s.r.o. · projekt Hypotéka Jasně
Investiční hypotéka v kostce
- ČNB definice: „Investiční hypotékou se rozumí hypoteční úvěr poskytnutý za účelem pořízení třetí a další obytné nemovitosti anebo za účelem pořízení obytné nemovitosti určené k pronájmu."
- Od 1. 4. 2026: ČNB doporučuje poskytovatelům u definovaných investičních hypoték obezřetnější horní hranici LTV 70 % a DTI 7 (nejde o zákonný strop pro vlastní bydlení).
- Vlastní bydlení: LTV 80 % (do 36 let za podmínek 90 %) — DTI/DSTI pro standardní FO deaktivovaná.
- Investiční rentgen pomáhá modelovat scénář — ne garantuje úvěr.
Definice investiční hypotéky podle ČNB
Česká národní banka v tiskové zprávě uvádí: „Investiční hypotékou se rozumí hypoteční úvěr poskytnutý za účelem pořízení třetí a další obytné nemovitosti anebo za účelem pořízení obytné nemovitosti určené k pronájmu."
Nejde tedy automaticky o „druhou nemovitost“ obecně — rozhoduje účel (třetí a další obytná nemovitost nebo nemovitost určená k pronájmu). Druhý byt k vlastnímu bydlení nemusí spadat pod investiční definici — posoudí banka a účel úvěru.
Doporučení ČNB od 1. dubna 2026
ČNB doporučuje poskytovatelům u definovaných investičních hypoték obezřetnější horní hranici LTV 70 % a DTI 7, s účinností doporučení od 1. dubna 2026. Kapitalové rezervy bank se podle tiskové zprávy nemění. Nejde o zákonný strop LTV pro vlastní bydlení.
Pro standardní hypotéku na vlastní bydlení zůstávají doporučené limity LTV 80 % (u žadatelů do 36 let za určitých podmínek až 90 %). Makroobezřetnostní limity DTI a DSTI pro běžné hypotéky fyzických osob na vlastní bydlení zůstávají deaktivované — stav ověřte u primárního zdroje ČNB.
- Investiční účel dle ČNB → doporučená obezřetnější horní hranice LTV 70 % a DTI 7 (od 4/2026).
- Vlastní bydlení → jiný rámec LTV; DTI/DSTI deaktivovaná pro standardní FO.
- Primární zdroj: tisková zpráva a makroobezřetnostní politika ČNB.
Rozdíl oproti hypotéce na vlastní bydlení
U investice banka používá vlastní interní test schopnosti splácet a může nájemní příjem započítávat konzervativně (částečně / s haircutem). Často vyžaduje vyšší akontaci. Marketing „cash-flow od prvního dne“ ignoruje neobsazenost, správu, daň a růst sazeb po fixaci.
Plošný regulační limit DSTI ČNB pro běžné hypotéky na vlastní bydlení zůstává deaktivovaný — u investice se proto nespoléhejte na „aktuální DSTI limit ČNB“, ale na interní praxi banky a doporučené LTV/DTI pro investiční úvěry. Každá další investiční nemovitost snižuje zbývající kapacitu — plánujte equity dopředu.
Investiční rentgen jako modelovací nástroj
Investiční rentgen na /investicni-rentgen pomáhá srovnat scénáře, trhy a citlivost na sazby — není náhradou bankovního posouzení ani slibem schválení.
Pro rozhodnutí „koupit / nekoupit“ potřebujete konzervativní model včetně neobsazenosti a režijních nákladů, ne nejlepší měsíc z inzerátu.
Regulace a podpůrný článek
Podrobnější kontext k doporučením ČNB a praxi bank najdete v článku Regulace a investiční hypotéky v ČR. Článek doplňuje tiskovou zprávu, nenahrazuje ji.
Pravidla se vyvíjejí — vždy ověřte aktuální znění u ČNB před závazným rozhodnutím.
Co banka posuzuje u investičního úvěru
Kromě LTV a DTI vstupuje příjem z nájmu (s haircutem), stávající portfolio nemovitostí, závazky domácnosti a bonita ručitele. Firemní struktura (s.r.o.) může otevřít jiný produkt, ale není automatickým obcházením limitů FO.
Webový odhad kapacity není nabídka. Banka má interní výjimky a scoring.
Další krok
Spusťte Investiční rentgen pro orientační model, pak diagnostiku možností. Teprve s čísly v ruce dává smysl jednat s bankou nebo hypotečním specialistou.
Časté otázky
- Platí LTV 70 % pro každou druhou nemovitost?
- Ne automaticky. ČNB vázat limity na investiční hypotéku dle definice (třetí a další obytná nemovitost nebo účel pronájmu). Druhý byt k vlastnímu bydlení nemusí spadat pod investiční rámec — posoudí banka.
- Zaplatí nájem celou splátku?
- Ne vždy. Modelujte neobsazenost, daň a správu. Banka navíc nemusí započítat nájem 1:1.
- Kdy vstoupí limity DTI 7?
- Dle tiskové zprávy ČNB od 1. dubna 2026 u investičních hypoték podle definice ČNB. Ověřte aktuální stav u primárního zdroje.
- Nahradí rentgen návštěvu banky?
- Ne. Rentgen je edukační model. Schválení a podmínky vždy určuje banka.
Zdroje
Nástroje
Související články
Akademie
Prověřit financování investice
Nezávazně · stačí jméno, e-mail a telefon. Nejde o schválení úvěru ani závaznou nabídku banky. Kontext stránky předáme jen jako bezpečná metadata.
Nezávazná poptávka
Stačí jméno, e-mail a telefon — podrobnosti dořešíme společně.
Údaje z formuláře přijímá provozovatel platformy Hunger killers s.r.o. Ohledně poptávky vás kontaktuje Bc. Josef Apolenář BSc., MBA nebo kolega z týmu provozovatele — obvykle do 24 hodin. Hypotéka Jasně není banka a neschvaluje úvěry.
Hypotéka Jasně je technologická a informační platforma provozovaná společností Hunger killers s.r.o. Není bankou a neposkytuje závazné nabídky úvěrů. Kalkulace a další výstupy jsou orientační. Schválení úvěru a jeho konečné podmínky vždy určuje příslušná banka. Výpočet je orientační a nepředstavuje nabídku úvěru ani úvěrové doporučení. Konečné podmínky stanoví banka po individuálním posouzení. Metodika.