Koupě vs. nájem — vlastní bydlení, nebo platit nájem majiteli
Kalkulačka vlastního bydlení
Koupě vs. nájem
Co se vám finančně vyplatí více — koupit vlastní bydlení, nebo platit nájem?
Porovnáváme dvě situace: koupíte si nemovitost pro vlastní bydlení, nebo budete bydlet v nájmu a vlastní prostředky případně investujete. Nájem zde není příjmem z investiční nemovitosti.
Varianta A — koupím
Bydlím ve vlastní nemovitosti
- · zaplatím vlastní prostředky a čerpám hypotéku
- · každý měsíc splácím hypotéku a platím údržbu
- · postupně splácím jistinu a vytvářím vlastní kapitál
- · hodnota nemovitosti se může měnit
Varianta B — bydlím v nájmu
Nemovitost nevlastním
- · každý měsíc platím nájem majiteli
- · nájemné může časem růst
- · nemám vlastní kapitál v nemovitosti
- · prostředky na koupi i rozdíl nákladů mohu alternativně investovat
A. Nemovitost
Hypotéka
4 000 000 Kč
LTV
80 %
B. Hypotéka
Měsíční splátka hypotéky
20 267 Kč
Část splátky je jistina a buduje vlastní kapitál.
C. Alternativa — bydlení v nájmu
Kolik by stálo měsíční nájemné srovnatelné nemovitosti, pokud byste ji nekoupili.
Nejde o příjem z investiční nemovitosti.
Pokročilé předpokladyrozbalit
Za 15 let
Koupě
Odhadovaná hodnota nemovitosti
6 729 342 Kč
Zbývající hypotéka
2 649 358 Kč
Vlastní kapitál v nemovitosti
4 079 983 Kč
Nájem
Celkem zaplacené nájemné
3 112 815 Kč
Hodnota investovaného kapitálu
4 561 981 Kč
Vlastněná nemovitost
0 Kč
Rozdíl čistého majetku po 15 letech
−481 998 Kč ve prospěch varianty bydlení v nájmu
Při zadaných předpokladech vychází po 15 letech vyšší modelové čisté jmění u varianty bydlení v nájmu o přibližně 481 998 Kč.
Výsledek se může výrazně změnit podle ceny nemovitosti, úrokové sazby, vývoje nájemného, ceny nemovitostí a alternativního výnosu kapitálu.
Co budu platit dnes?
Koupě
Nájem
Část hypoteční splátky je jistina a buduje vlastní kapitál — proto se liší „kolik pošlete z účtu“ a „kolik skutečně ekonomicky spotřebujete“.
Laboratoř rozhodnutí
Kolik mě bude bydlení stát?
Kumulativní náklady na bydlení v čase
Splácená jistina hypotéky není považována za ztracený náklad — zvyšuje váš vlastní kapitál v nemovitosti.
Bod zvratu nákladů na bydlení: od roku 1 nevratné náklady koupě převýší zaplacené nájemné. Na konci horizontu: koupě 3 647 492 Kč nevratných nákladů vs. nájem 3 112 815 Kč.
Metodika: Utopené náklady koupě = zaplacené úroky + provoz + transakční náklady (bez jistiny a bez akontace). Náklady nájmu = skutečně zaplacené nájemné.
Zdroj: Laboratoř rozhodnutí (HypotekaJasne.cz)
Splácená jistina není ztracený náklad — zvyšuje vlastní kapitál v nemovitosti.
Předpoklady
- Cena 5 000 000 Kč, vlastní prostředky 1 000 000 Kč, úvěr 4 000 000 Kč (LTV 80 %).
- Sazba 4.5 %, splatnost 30 let, horizont 15 let.
- Provoz 6 250 Kč/měsíc, transakční náklady 225 000 Kč.
- Růst hodnoty 2.0 %, růst nájemného 2.0 %.
- Alternativní výnos 4.0 % p.a., měsíční kapitalizace.
- Jistina hypotéky není utopený náklad. Akontace kupujícího je ve vlastním kapitálu nemovitosti, u nájemníka startuje portfolio spolu s ušetřenými transakčními náklady.
- Pokud je nájem dražší než splátka a provoz, portfolio nájemníka neklesá — jen se dál úročí počáteční kapitál. Úsporu v tom případě investuje kupující.
- Model je scénářový a orientační — není investiční doporučení ani garance budoucího vývoje.
Laboratoř rozhodnutí
Jaký majetek budu mít?
Vývoj čistého majetku u obou variant
Bod zvratu čistého majetku: od roku 1 vychází v modelu vyšší čisté jmění u varianty bydlení v nájmu.
Metodika: Čisté jmění při koupi = modelová hodnota nemovitosti − zbývající hypotéka + investovaná úspora proti nájmu. Při nájmu = akontace a ušetřené transakční náklady, zhodnocené alternativním výnosem, plus investovaný kladný rozdíl cashflow. Záporný rozdíl portfolio nájemníka nesnižuje.
Zdroj: Laboratoř rozhodnutí (HypotekaJasne.cz)
MODELOVÝ VÝPOČET — výsledky závisí na vstupech, ne na historické jistotě.
Předpoklady
- Cena 5 000 000 Kč, vlastní prostředky 1 000 000 Kč, úvěr 4 000 000 Kč (LTV 80 %).
- Sazba 4.5 %, splatnost 30 let, horizont 15 let.
- Provoz 6 250 Kč/měsíc, transakční náklady 225 000 Kč.
- Růst hodnoty 2.0 %, růst nájemného 2.0 %.
- Alternativní výnos 4.0 % p.a., měsíční kapitalizace.
- Jistina hypotéky není utopený náklad. Akontace kupujícího je ve vlastním kapitálu nemovitosti, u nájemníka startuje portfolio spolu s ušetřenými transakčními náklady.
- Pokud je nájem dražší než splátka a provoz, portfolio nájemníka neklesá — jen se dál úročí počáteční kapitál. Úsporu v tom případě investuje kupující.
- Model je scénářový a orientační — není investiční doporučení ani garance budoucího vývoje.
Kam moje peníze skutečně jdou?rozbalit
U koupě po 15 letech
- Vlastní prostředky na začátku1 000 000 Kč
- Celkem splátky hypotéky3 648 134 Kč
- z toho úroky2 297 492 Kč
- z toho splacená jistina1 350 642 Kč
- Údržba a opravy1 125 000 Kč
- Transakční náklady225 000 Kč
- Zbývající hypotéka2 649 358 Kč
- Hodnota nemovitosti6 729 342 Kč
- Výsledný vlastní kapitál4 079 983 Kč
U nájmu po 15 letech
- Zaplacené nájemné3 112 815 Kč
- Průměrný měsíční nájem17 293 Kč
- Nájem na konci horizontu / měs.19 792 Kč
- Počáteční investovaný kapitál1 225 000 Kč
- Investiční výnos (model)3 336 981 Kč
- Konečná hodnota portfolia4 561 981 Kč
Zobrazit vývoj po jednotlivých letechrozbalit
| Rok | Nájem / měs. | Splátky hyp. / rok | Zbývající hyp. | Hodnota | Equity | Kumul. nájem | Portfolio |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 15 000 Kč | 243 209 Kč | 3 935 471 Kč | 5 100 000 Kč | 1 164 529 Kč | 180 000 Kč | 1 415 680 Kč |
| 2 | 15 300 Kč | 243 209 Kč | 3 867 977 Kč | 5 202 000 Kč | 1 334 023 Kč | 363 600 Kč | 1 610 461 Kč |
| 3 | 15 606 Kč | 243 209 Kč | 3 797 383 Kč | 5 306 040 Kč | 1 508 657 Kč | 550 872 Kč | 1 809 438 Kč |
| 4 | 15 918 Kč | 243 209 Kč | 3 723 546 Kč | 5 412 161 Kč | 1 688 615 Kč | 741 889 Kč | 2 012 707 Kč |
| 5 | 16 236 Kč | 243 209 Kč | 3 646 317 Kč | 5 520 404 Kč | 1 874 087 Kč | 936 727 Kč | 2 220 366 Kč |
| 6 | 16 561 Kč | 243 209 Kč | 3 565 539 Kč | 5 630 812 Kč | 2 065 273 Kč | 1 135 462 Kč | 2 432 516 Kč |
| 7 | 16 892 Kč | 243 209 Kč | 3 481 051 Kč | 5 743 428 Kč | 2 262 377 Kč | 1 338 171 Kč | 2 649 262 Kč |
| 8 | 17 230 Kč | 243 208 Kč | 3 392 682 Kč | 5 858 297 Kč | 2 465 615 Kč | 1 544 934 Kč | 2 870 708 Kč |
| 9 | 17 575 Kč | 243 209 Kč | 3 300 253 Kč | 5 975 463 Kč | 2 675 210 Kč | 1 755 833 Kč | 3 096 965 Kč |
| 10 | 17 926 Kč | 243 209 Kč | 3 203 577 Kč | 6 094 972 Kč | 2 891 395 Kč | 1 970 950 Kč | 3 328 143 Kč |
| 11 | 18 285 Kč | 243 209 Kč | 3 102 461 Kč | 6 216 872 Kč | 3 114 411 Kč | 2 190 369 Kč | 3 564 358 Kč |
| 12 | 18 651 Kč | 243 209 Kč | 2 996 699 Kč | 6 341 209 Kč | 3 344 510 Kč | 2 414 176 Kč | 3 805 728 Kč |
| 13 | 19 024 Kč | 243 209 Kč | 2 886 078 Kč | 6 468 033 Kč | 3 581 955 Kč | 2 642 460 Kč | 4 052 371 Kč |
| 14 | 19 404 Kč | 243 209 Kč | 2 770 376 Kč | 6 597 394 Kč | 3 827 018 Kč | 2 875 309 Kč | 4 304 413 Kč |
| 15 | 19 792 Kč | 243 209 Kč | 2 649 358 Kč | 6 729 342 Kč | 4 079 983 Kč | 3 112 815 Kč | 4 561 981 Kč |
Co může výsledek změnit?rozbalit
Změna rozdílu čistého majetku (koupě − nájem) na konci horizontu oproti aktuálním předpokladům. Pořadí závisí na velikosti testovaných změn.
- Úroková sazba +1 p. b.−731 711 Kč
- Cena nemovitosti −10 %+476 452 Kč
- Růst nájemného +1 p. b.+283 956 Kč
- Růst hodnoty +1 p. b.+1 060 496 Kč
- Alternativní výnos +1 p. b.−576 814 Kč
Jak kalkulačka počítá?rozbalit
Koupě — čisté jmění: modelová hodnota nemovitosti − nesplacená hypotéka.
Nájem — čisté jmění: alternativně investovaný kapitál (vlastní prostředky + transakční náklady, které by šly do koupě) + investované rozdíly cash-flow.
Náklady koupě: nezahrnují jistinu jako nenávratný náklad. Zahrnují úroky, údržbu a transakční náklady.
Náklady nájmu: skutečně zaplacené nájemné majiteli.
Budoucí hodnoty jsou modelové a nejsou garancí budoucího vývoje. Jde o orientační scénář pro podporu rozhodování, nikoli o individuální investiční doporučení.
Vychází vám koupě zajímavě?
Spočítejte orientační splátku nebo si nechte projít možnosti financování.
Analytika trhu
Zajímá vás, jak by rostla hodnota této nemovitosti v čase?
Objevte historický vývoj a potenciální scénáře. Jde o samostatné modelové nástroje, ne o příjem z investičního pronájmu.
Chcete hypotéku vyřešit jasně?
Nezávazná konzultace s naším expertem