Bali — tropická krajina

Průvodce investora

Bali (Indonésie)

Vysoký výnosový potenciál při omezeném bankovním financování pro cizince a důrazu na právní strukturu.

Nejdřív přehled do 30 sekund. Detaily, právo a kalkulačky níže — bez marketingových slibů výnosu.

Orientační přehled trhu

Co potřebujete vědět do 30 sekund, než půjdete do detailu.

Model

Orientační snapshot — rozhodovací přehled, ne nabídka banky.

Komu dává smysl

Nevhodné jako „snadný pasivní příjem“ bez lokálního partnera a kontroly licence.

Hlavní výhoda

Cizinci standardně nenabývají freehold půdy jako v EU; běžné jsou leasehold / právo stavby přes PT PMA / lokalní struktury. Konkrétní struktura musí projít indonéským právníkem.

Hlavní riziko

Leasehold / struktura vlastnictví pro cizince

Financování

Model

Omezená (lokální / cash)

Vlastnictví

Model

Leasehold

Potřebný kapitál

Model

od ~150 tis. USD

Orientační pásmo — ne nabídka.

Měna

USD

Měna produktů na tomto trhu — bez skryté konverze.

Likvidita

Model

Nižší

Modelové skóre oproti ostatním trhům v pasu.

Regulatorní složitost

Model

Střední

Vyšší = náročnější rámec pro cizince / strukturu.

Sedí tento trh vašim financím?

Krátká diagnostika porovná váš kapitál, příjem a cíle s rámcem trhu Bali (Indonésie). Výsledek je modelový — ne schválení banky.

Zjistit, zda tento trh sedí mým financímInvestiční pas (shoda trhů)

Bez ověřeného bankovního produktu pro cizince v našich datech.

Rezident i nerezident

Platební plán developera

Fázované platby — harmonogram, ne anuita. LTV se nepoužívá.

  • Platební plán developera

Rezident i nerezident

České zajištěné financování

Americká hypotéka v CZK jako oddělený produkt.

  • České zajištěné financování (americká hypotéka)

Rezident i nerezident

Hotovost

Nejběžnější cesta.

  • Hotovost

Scénáře

Kalkulačky pro tento trh

Modelové nástroje v kontextu země — ne nabídka banky. Měny produktů se nemíchají bez konverze.

Kalkulačka hypotéky

Orientační splátka a nabídky bank podle vašeho profilu a vybrané země

Financování · Bali

Kalkulačka financování

Oddělujeme bankovní hypotéku, platební plán developera, české zajištění a hotovost. Bez ověřených dat produkt nevymýšlíme.

Typ financování

Pro Bali nemáme v datech ověřený lokální bankovní produkt pro daný profil. Lokální financování individuálně ověřujeme.

USD
USD

Výsledek — Fázované platby u developera

Platební plán developera není bankovní hypotéka — jde o rozvrh plateb developerovi.

Financovaná částka

350 000 USD

Podíl vlastních plateb

100 % ceny

Nejde o bankovní LTV — platíte developerovi ve fázích.

Špičková měsíční platba

105 000 USD

Celkem zaplaceno

350 000 USD

Harmonogram plateb

Rezervace → výstavba → předání → po předání. Bez anuitní sazby.

  • Rezervace

    20 % · 1 měs.

    70 000 USD

  • Během výstavby

    50 % · 12 měs.

    175 000 USD

    14 583 USD/měs.

  • Předání nemovitosti

    30 % · 1 měs.

    105 000 USD

  • Po předání

    0 % · 1 měs.

    0 USD

Orientační model Hypotéka Jasně. Nejde o nabídku ani příslib schválení. Produkty a sazby bez ověřeného zdroje nezobrazujeme jako dostupné.

Další krok

Nezávazná konzultace

Lokální dostupnost a podmínky vždy závisí na bance / developerovi — tato kalkulačka nic neschvaluje.

Ověřit výsledek →

Výpočet je orientační a nepředstavuje nabídku úvěru ani úvěrové doporučení. Konečné podmínky stanoví banka po individuálním posouzení.

Aktualizace probíhá

Investiční engine

Investiční kalkulace — Bali

Jednotný výpočetní engine pro všechny trhy: NOI, výnos vloženého vlastního kapitálu, DSCR, IRR/XIRR a rozklad peněžního toku. Matematika je oddělená od UI. Neuvádíme „ROI z hrubého nájmu“ jako výnos vloženého kapitálu.

Referenční hrubý výnos (model)

12.5 % p.a.

Model
Přesný·Přesný výpočet
Model·Modelový předpoklad

Výnosy, DSCR a CF jsou přesná matematika ze vstupů. Vacancy, růst nájmu, růst ceny a FX jsou modelové předpoklady — ne živý kurz.

Měsíční peněžní tok

2 709 USD

Roční peněžní tok

32 503 USD

Hrubý výnos

12,50 %

Čistý výnos

10,93 %

Výnos vloženého vlastního kapitálu

9,29 %

Celkový výnos

419 751 USD

Rozklad peněžního toku

Hrubý nájem → neobsazenost → provoz → správa → daně → dluhová služba → čistý peněžní tok

  • Hrubý nájem43 752 USD
  • − Neobsazenost-2 188 USD
  • − Provoz-0 USD
  • − Správa-3 325 USD
  • − Daně (assumption)-5 736 USD
  • − Dluhová služba-0 USD
  • = Čistý cash flow32 503 USD
Pokročilé výsledky

NOI

38 239 USD

ROE (rok 1)

9,29 %

DSCR

—

Minimální potřebná obsazenost

7,60 %

IRR

11,08 %

XIRR

11,09 %

Nárůst vlastního kapitálu

0 USD

Zůstatek dluhu

0 USD

Výnos z prodeje

413 849 USD

Metodika investment engine
  • Engine odděluje finanční matematiku od UI a platí pro všechny trhy stejně.
  • Waterfall: Hrubý nájem − neobsazenost − provoz − správa − daně (assumption) − dluhová služba = čistý cash flow.
  • Počáteční equity = akontace + pořizovací náklady + vybavení (+ případný doplatek ceny nad úvěr).
  • Cash-on-Cash Return používá čistý roční cash flow po celém waterfall — ne hrubý nájem / cenu.
  • Scénáře Bear / Base / Bull upravují neobsazenost, růst nájmu, růst ceny a FX; Custom dovolí vlastní delty.
  • IRR/XIRR modelují holding period včetně exit proceeds po selling costs a zůstatku dluhu.
  • Gross Yield a Net Yield jsou decimal podíly k kupní ceně (0.06 = 6 %).
  • Cash-on-Cash Return = roční čistý CF / počáteční equity (akontace + acquisition + furnishing).
  • Neuvádíme „Cash-on-Cash ROI“ — ten pojem by naznačoval jiný (často chybný) základ.
  • IRR/XIRR zahrnuje počáteční equity, roční CF a exit proceeds.
  • Daň z příjmu je zjednodušený assumption z NOI, ne daňové přiznání.

Kalkulačka vlastního bydlení

Koupě vs. nájem

Co se vám finančně vyplatí více — koupit vlastní bydlení, nebo platit nájem?

Porovnáváme dvě situace: koupíte si nemovitost pro vlastní bydlení, nebo budete bydlet v nájmu a vlastní prostředky případně investujete. Nájem zde není příjmem z investiční nemovitosti.

Varianta A — koupím

Bydlím ve vlastní nemovitosti

  • · zaplatím vlastní prostředky a čerpám hypotéku
  • · každý měsíc splácím hypotéku a platím údržbu
  • · postupně splácím jistinu a vytvářím vlastní kapitál
  • · hodnota nemovitosti se může měnit

Varianta B — bydlím v nájmu

Nemovitost nevlastním

  • · každý měsíc platím nájem majiteli
  • · nájemné může časem růst
  • · nemám vlastní kapitál v nemovitosti
  • · prostředky na koupi i rozdíl nákladů mohu alternativně investovat

A. Nemovitost

Hypotéka

0 USD

LTV

0 %

B. Hypotéka

Měsíční splátka hypotéky

0 USD

Část splátky je jistina a buduje vlastní kapitál.

C. Alternativa — bydlení v nájmu

Kolik by stálo měsíční nájemné srovnatelné nemovitosti, pokud byste ji nekoupili.

Nejde o příjem z investiční nemovitosti.

Pokročilé předpokladyrozbalit

Za 15 let

Koupě

Odhadovaná hodnota nemovitosti

471 054 USD

Zbývající hypotéka

0 USD

Vlastní kapitál v nemovitosti

1 382 707 USD

Nájem

Celkem zaplacené nájemné

756 622 USD

Hodnota investovaného kapitálu

665 775 USD

Vlastněná nemovitost

0 USD

Rozdíl čistého majetku po 15 letech

+716 932 USD ve prospěch varianty koupě (vlastní bydlení)

Při zadaných předpokladech vychází po 15 letech vyšší modelové čisté jmění u varianty koupě (vlastní bydlení) o přibližně 716 932 Kč.

Výsledek se může výrazně změnit podle ceny nemovitosti, úrokové sazby, vývoje nájemného, ceny nemovitostí a alternativního výnosu kapitálu.

Co budu platit dnes?

Koupě

Splátka hypotéky0 USD / měsíc
Odhad údržby438 USD / měsíc
Celkové pravidelné zatížení438 USD / měsíc

Nájem

Nájemné3 646 USD / měsíc
Rozdíl oproti koupi−3 208 USD / měsíc

Část hypoteční splátky je jistina a buduje vlastní kapitál — proto se liší „kolik pošlete z účtu“ a „kolik skutečně ekonomicky spotřebujete“.

Laboratoř rozhodnutí

Kolik mě bude bydlení stát?

Kumulativní náklady na bydlení v čase

Splácená jistina hypotéky není považována za ztracený náklad — zvyšuje váš vlastní kapitál v nemovitosti.

Bod zvratu nákladů na bydlení: od roku 1 zaplacené nájemné převýší nevratné náklady koupě. Na konci horizontu: koupě 94 500 Kč nevratných nákladů vs. nájem 756 622 Kč.

Metodika: Utopené náklady koupě = zaplacené úroky + provoz + transakční náklady (bez jistiny a bez akontace). Náklady nájmu = skutečně zaplacené nájemné.

Zdroj: Laboratoř rozhodnutí (HypotekaJasne.cz)

Splácená jistina není ztracený náklad — zvyšuje vlastní kapitál v nemovitosti.

Předpoklady
  • Cena 350 000 Kč, vlastní prostředky 350 000 Kč, úvěr 0 Kč (LTV 0 %).
  • Sazba bez hypotéky, splatnost 20 let, horizont 15 let.
  • Provoz 438 Kč/měsíc, transakční náklady 15 750 Kč.
  • Růst hodnoty 2.0 %, růst nájemného 2.0 %.
  • Alternativní výnos 4.0 % p.a., měsíční kapitalizace.
  • Jistina hypotéky není utopený náklad. Akontace kupujícího je ve vlastním kapitálu nemovitosti, u nájemníka startuje portfolio spolu s ušetřenými transakčními náklady.
  • Pokud je nájem dražší než splátka a provoz, portfolio nájemníka neklesá — jen se dál úročí počáteční kapitál. Úsporu v tom případě investuje kupující.
  • Model je scénářový a orientační — není investiční doporučení ani garance budoucího vývoje.

Laboratoř rozhodnutí

Jaký majetek budu mít?

Vývoj čistého majetku u obou variant

Bod zvratu čistého majetku: od roku 1 vychází v modelu vyšší čisté jmění u varianty koupě (vlastní bydlení).

Metodika: Čisté jmění při koupi = modelová hodnota nemovitosti − zbývající hypotéka + investovaná úspora proti nájmu. Při nájmu = akontace a ušetřené transakční náklady, zhodnocené alternativním výnosem, plus investovaný kladný rozdíl cashflow. Záporný rozdíl portfolio nájemníka nesnižuje.

Zdroj: Laboratoř rozhodnutí (HypotekaJasne.cz)

MODELOVÝ VÝPOČET — výsledky závisí na vstupech, ne na historické jistotě.

Předpoklady
  • Cena 350 000 Kč, vlastní prostředky 350 000 Kč, úvěr 0 Kč (LTV 0 %).
  • Sazba bez hypotéky, splatnost 20 let, horizont 15 let.
  • Provoz 438 Kč/měsíc, transakční náklady 15 750 Kč.
  • Růst hodnoty 2.0 %, růst nájemného 2.0 %.
  • Alternativní výnos 4.0 % p.a., měsíční kapitalizace.
  • Jistina hypotéky není utopený náklad. Akontace kupujícího je ve vlastním kapitálu nemovitosti, u nájemníka startuje portfolio spolu s ušetřenými transakčními náklady.
  • Pokud je nájem dražší než splátka a provoz, portfolio nájemníka neklesá — jen se dál úročí počáteční kapitál. Úsporu v tom případě investuje kupující.
  • Model je scénářový a orientační — není investiční doporučení ani garance budoucího vývoje.
Kam moje peníze skutečně jdou?rozbalit

U koupě po 15 letech

  • Vlastní prostředky na začátku350 000 USD
  • Celkem splátky hypotéky0 USD
  • z toho úroky0 USD
  • z toho splacená jistina0 USD
  • Údržba a opravy78 750 USD
  • Transakční náklady15 750 USD
  • Zbývající hypotéka0 USD
  • Hodnota nemovitosti471 054 USD
  • Výsledný vlastní kapitál1 382 707 USD

U nájmu po 15 letech

  • Zaplacené nájemné756 622 USD
  • Průměrný měsíční nájem4 203 USD
  • Nájem na konci horizontu / měs.4 811 USD
  • Počáteční investovaný kapitál365 750 USD
  • Investiční výnos (model)300 025 USD
  • Konečná hodnota portfolia665 775 USD
Zobrazit vývoj po jednotlivých letechrozbalit
RokNájem / měs.Splátky hyp. / rokZbývající hyp.HodnotaEquityKumul. nájemPortfolio
13 646 USD0 USD0 USD357 000 USD396 216 USD43 752 USD380 651 USD
23 719 USD0 USD0 USD364 140 USD445 061 USD88 379 USD396 160 USD
33 793 USD0 USD0 USD371 423 USD496 656 USD133 899 USD412 300 USD
43 869 USD0 USD0 USD378 851 USD551 130 USD180 329 USD429 097 USD
53 947 USD0 USD0 USD386 428 USD608 615 USD227 687 USD446 580 USD
64 025 USD0 USD0 USD394 157 USD669 250 USD275 993 USD464 774 USD
74 106 USD0 USD0 USD402 040 USD733 179 USD325 265 USD483 709 USD
84 188 USD0 USD0 USD410 081 USD800 553 USD375 522 USD503 417 USD
94 272 USD0 USD0 USD418 282 USD871 528 USD426 785 USD523 926 USD
104 357 USD0 USD0 USD426 648 USD946 269 USD479 072 USD545 272 USD
114 444 USD0 USD0 USD435 181 USD1 024 947 USD532 406 USD567 487 USD
124 533 USD0 USD0 USD443 885 USD1 107 740 USD586 806 USD590 608 USD
134 624 USD0 USD0 USD452 762 USD1 194 834 USD642 294 USD614 670 USD
144 716 USD0 USD0 USD461 818 USD1 286 422 USD698 892 USD639 712 USD
154 811 USD0 USD0 USD471 054 USD1 382 707 USD756 622 USD665 775 USD
Co může výsledek změnit?rozbalit

Změna rozdílu čistého majetku (koupě − nájem) na konci horizontu oproti aktuálním předpokladům. Pořadí závisí na velikosti testovaných změn.

  • Úroková sazba +1 p. b.+0 USD
  • Cena nemovitosti −10 %+30 238 USD
  • Růst nájemného +1 p. b.+69 020 USD
  • Růst hodnoty +1 p. b.+74 234 USD
  • Alternativní výnos +1 p. b.−32 794 USD
Jak kalkulačka počítá?rozbalit

Koupě — čisté jmění: modelová hodnota nemovitosti − nesplacená hypotéka.

Nájem — čisté jmění: alternativně investovaný kapitál (vlastní prostředky + transakční náklady, které by šly do koupě) + investované rozdíly cash-flow.

Náklady koupě: nezahrnují jistinu jako nenávratný náklad. Zahrnují úroky, údržbu a transakční náklady.

Náklady nájmu: skutečně zaplacené nájemné majiteli.

Budoucí hodnoty jsou modelové a nejsou garancí budoucího vývoje. Jde o orientační scénář pro podporu rozhodování, nikoli o individuální investiční doporučení.

Vychází vám koupě zajímavě?

Spočítejte orientační splátku nebo si nechte projít možnosti financování.

Spočítat konkrétní hypotékuProbrat možnosti financování

Analytika trhu

Zajímá vás, jak by rostla hodnota této nemovitosti v čase?

Objevte historický vývoj a potenciální scénáře. Jde o samostatné modelové nástroje, ne o příjem z investičního pronájmu.

Historický vývojJak by se majetek vyvíjel zpětněPotenciální vývojScénáře růstu hodnoty nemovitosti

Laboratoř rozhodnutí · Historický stroj času

Volitelná aktiva, jasné oddělení nominálních a reálných (CPI) výsledků.

Historický přehled je modelově škálovaný z české řady (ceny/nájmy/sazby) — nejde o lokální oficiální historii dané země. Údaje ověřujeme.

Laboratoř rozhodnutí

Historický stroj času — Laboratoř rozhodnutí

Metodika: Nominální hodnoty sledují modelové výnosy aktiv. Reálné = nominální / (CPI_t / CPI_start). U zahraničí jde o škálovaný model z CZ snapshotů (modelový výpočet), ne o oficiální časovou řadu dané země. Páka: konstantní nominální dluh, růst ceny dle indexu bytu.

Zdroj: historické snapshoty + předpoklady Laboratoře rozhodnutí

MODELOVÝ VÝPOČET — spoření/termín/akcie používají fixní modelové sazby, ne živé produkty.

Předpoklady
  • Start 1996 → 2026, kapitál 92105.
  • Spoření 2.0 %, termín 2.5 %, akcie 7.0 % p.a. (model).
  • Páka LTV 70 % — zjednodušený model bez refinancování.
  • Hotovost nemá nominální úrok; reálně ztrácí kupní sílu dle CPI.

Laboratoř rozhodnutí · Simulátor budoucnosti

Pesimistický / Základní / Optimistický / Vlastní. Předpoklady jsou vždy viditelné. Nájem se nesúročuje — jen kumulativní součet.

Předpoklady (aplikované)

  • Scénář: BASE
  • Růst ceny 6.0 % p.a.
  • Růst nájmu 5.0 % p.a.
  • Inflace 3.0 % p.a.
  • Počáteční hrubý výnos 12.5 %.
  • Nájem se nesúročuje — pouze kumulativní součet.
  • Horizont 20 let.

Laboratoř rozhodnutí

Simulátor budoucnosti — Laboratoř rozhodnutí

Metodika: Hodnota nemovitosti roste propGrowth. Nájem roste rentGrowth a pouze se sčítá (bez úročení). Reálné hodnoty = nominální / kumulativní inflace.

Zdroj: Model Laboratoře rozhodnutí + výchozí výnosy zemí

MODELOVÝ VÝPOČET — scénáře pesimistický/základní/optimistický jsou ilustrativní změny, ne forecast.

Předpoklady
  • Scénář: BASE
  • Růst ceny 6.0 % p.a.
  • Růst nájmu 5.0 % p.a.
  • Inflace 3.0 % p.a.
  • Počáteční hrubý výnos 12.5 %.
  • Nájem se nesúročuje — pouze kumulativní součet.
  • Horizont 20 let.

Hloubkový profil

Zobrazit kompletní datový profil trhu

Plný editorial přehled, klíčová čísla a provenance zdrojů.

Rychlý přehled

Trh je atraktivní výnosově, ale vlastnictví a enforcement jsou jiné než v EU.

  • Cizinci standardně nenabývají freehold půdy jako v EU; běžné jsou leasehold / právo stavby přes PT PMA / lokalní struktury. Konkrétní struktura musí projít indonéským právníkem.

    Zdroj a ověření

    Praxe vlastnictví nemovitostí cizinci v Indonésii· Kontrola 01.07.2026Bez odkazu na autoritu — status Odhad (ne Ověřeno).

  • Standardní bankovní hypotéka pro cizince v datech není — neukazujeme generických 80 % LTV.

Pro koho je trh vhodný

Pro zkušenější investory s právní rezervou a hotovostí / platebním plánem developera.

  • Nevhodné jako „snadný pasivní příjem“ bez lokálního partnera a kontroly licence.

Klíčová čísla (model)

Měna trhu

USD

Bez automatické konverze kurzů — částky v měně produktu.

Orientační kupní cena v modelu

350 000 USD

Modelový výchozí vstup — ne průměr trhu.

Orientační hrubý výnos

12,5 %

Modelový předpoklad — ověřte lokalitou.

Lokální bankovní LTV

Data ověřujeme

Bez ověřeného lokálního produktu v datech.

Režim vlastnictví

Leasehold / korporátní struktury

Provenance domén

  • Hypoteční sazby

    Modelové výchozí hodnoty — bez živého bankovního lístku

    Pro cizí trhy zobrazujeme modelový výpočet, ne živou nabídku banky.

    Model01.04.2026

  • RPSN

    Není k dispozici — Na vyžádání

    Chybějící RPSN nikdy nedoplňujeme fiktivním číslem.

    Aktualizujeme—

  • LTV / DTI limity

    Obecný popis trhu (editorial) — ověřte lokální limity

    Zahraniční LTV se liší podle banky a rezidence.

    Model01.04.2026

  • Tržní ceny / výnosy

    Orientační modelová pásma pro srovnání

    Nejde o nabídku konkrétní nemovitosti.

    Model01.04.2026

  • Historie a predikce

    Ilustrativní model / editorial

    Nejde o oficiální prognózu.

    Model01.04.2026

  • Právní / daňový přehled

    Orientační přehled bez plné externí provenance

    Chybí dostatečná externí provenance → Neověřeno / Odhad.

    Neověřeno01.04.2026

Metodika dat →

Tematické propojení

Trh → financování → daně → vlastnictví → kalkulačky → akademie.