Metodika dat

Jak vzniká číslo, které vidíte

Číslo na obrazovce nepadá z tabulky bez kontroly. Prochází stejnými kroky — od zdroje po zobrazení se statusem.

1. 1

   Zdroj

   Vezmeme primární nebo autoritativní vstup (web banky, ČNB, katastr, daňová správa). Soubor bez odkazu na autoritu sám o sobě nestačí.

   ↓

2. 2

   Validace

   Zkontrolujeme, že údaj dává smysl, má datum a neporušuje pravidla (žádné vymyšlené URL ani čísla).

   ↓

3. 3

   Výpočet / model

   Kde je potřeba, spočítáme anuitu, LTV, scénář. Výsledek modelu vždy zůstane označený jako MODEL — ne jako LIVE nabídka.

   ↓

4. 4

   Datum ověření

   Uložíme, kdy jsme údaj naposledy ověřili. Po překročení freshness okna přejde LIVE na NEEDS UPDATE.

   ↓

5. 5

   Zobrazení klientovi

   Ukážeme číslo se statusem, zdrojem a možností otevřít evidenci. Model nikdy nevydáváme za aktuální bankovní nabídku.

Odborné zkratky

Na webu používáme běžné finanční zkratky. Při prvním výskytu je vysvětlujeme česky:

• LTV — poměr úvěru k hodnotě nemovitosti
• DTI — poměr dluhu k příjmu
• DSTI — podíl splátek na příjmu
• RPSN — roční procentní sazba nákladů
• ROI / IRR / DSCR / NOI — návratnost, vnitřní výnosové procento, krytí dluhové služby a provozní výsledek nemovitosti

Co znamenají statusy

Sjednocená taxonomie: LIVE · VERIFIED · MODEL · ESTIMATE · UNVERIFIED · NEEDS UPDATE · PARTNER OFFER.

• LIVE

  LIVE

  Údaj právě načtený z definovaného živého zdroje (např. sazby z webů bank). Stále nejde o závaznou nabídku — banka schvaluje individuálně.

  Kontrola: pravidelně (řádově dny). Po delší neaktualizaci → NEEDS UPDATE.

• VERIFIED

  VERIFIED

  Ověřeno proti primárnímu nebo autoritativnímu externímu zdroji (regulátor, centrální banka, katastr, daňová správa). Soubor bez odkazu na autoritu sám o sobě není důkazem.

  Kontrola: manuální revize proti externí autoritě (řádově měsíce).

• MODEL

  MODEL

  Výsledek modelu nebo kalkulace z explicitních předpokladů. Není živá kotace banky ani nabídka konkrétní nemovitosti.

  Zůstává modelem — nepřepíná se na LIVE stárnutím.

• ESTIMATE

  ESTIMATE

  Odborný nebo datový odhad s nižší jistotou. Užitečný pro orientaci, ne jako oficiální údaj.

  Odhad zůstává odhadem — bez externí autority se nestane VERIFIED.

• UNVERIFIED

  UNVERIFIED

  Informace, kterou nemáme dostatečně podloženou externí autoritou. Zobrazujeme ji jen s jasným varováním.

  Doplňujeme podklad; mezitím neinventujeme jistotu.

• NEEDS UPDATE

  NEEDS UPDATE

  Údaj je starší, neúplný nebo čeká na novou kontrolu zdroje. Čísla si nevymýšlíme — dokud není aktualizace, uvidíte toto upozornění.

  Doplňujeme ze zdroje; mezitím neinventujeme čísla.

• PARTNER OFFER

  PARTNER OFFER

  Údaj od partnera, ověřený provozovatelem. Nejde o veřejný ceník všech bank ani o schválení úvěru.

  Kontrola: manuálně (řádově dny až týdny).

Právní a daňové přehledy

Právní a daňové přehledy zemí označíme jako VERIFIED jen tehdy, když máme odkaz na autoritu. Jinak ESTIMATE, UNVERIFIED nebo NEEDS UPDATE. Nejsou individuální právní radou.

Odkud data pocházejí

Sazby českých bank bereme z oficiálních webů bank (a ověřených agregátorů). Kontrolujeme je pravidelně. Chybí-li sazba bez pojištění, použijeme jen orientační modelový výpočet (+0,3 p. b.) — nikdy jako aktuální data.

RPSN zobrazíme, jen když je ve zdroji uvedené. Jinak „Na vyžádání“ — RPSN si nevymýšlíme.

Limity LTV a DTI vycházejí z makroobezřetnostních doporučení ČNB (ověřeno proti oficiální stránce ČNB). Orientační prahy DSTI v nástrojích jsou model bankovní praxe, ne plošný limit ČNB.

Jak často se aktualizují

Sazby českých bank kontrolujeme automaticky; pokud dlouho nepřijdou nová data, označíme je jako NEEDS UPDATE. Limity ČNB kontrolujeme manuálně proti oficiální stránce. Modelové hodnoty zůstávají modelem — stárnutím se nestanou LIVE.

Jak počítáme

Hrubé výnosy na webu a v kalkulačkách jsou modelové výchozí hodnoty pro srovnání. Nejsou živou kotací z nabídky. Čistý výnos závisí na daních, správě a obsazenosti.

Referenční ceny a cena za m² jsou orientační modelové hodnoty pro UX a srovnání — ne aktuální nabídka konkrétní nemovitosti.

Osobní investiční průvodce počítá organické skóre 0–100 jako vážený součet shody napříč dimenzemi (kapitál, financování, výnos, riziko, vlastnictví, likvidita, měna, regulace, horizont, účel). Placené partnerství organické skóre nemění — sponzoring musí být označen mimo žebříček.

Váhy dimenzí (organické skóre)

Součet = 100 %.

• Požadovaný kapitál14 %
• Dostupnost financování12 %
• Cílový výnos12 %
• Volatilita / riziko10 %
• Jistota vlastnictví12 %
• Likvidita8 %
• Měnové riziko8 %
• Regulace8 %
• Investiční horizont8 %
• Zamýšlené použití8 %

Model vs skutečná nabídka

Historie, predikce, právo

Historické řady jsou editorial snapshoty (u zahraničí často ilustrativní). Vždy jako modelový výpočet, ne oficiální statistika.

Scénáře růstu (konzervativní / střední / dynamický) jsou modelové projekce, ne předpověď budoucnosti ani investiční doporučení.

Co jsme aktualizovali

Jen reálné změny — bez falešné historie.

1. 2026-07-21 · Zdroje údajů

   Doplnili jsme dohledatelné zdroje a datum kontroly k důležitým údajům v jednotlivých zemích. U zahraničních sazeb bez ověřeného odkazu uvádíme, že údaj potřebuje aktualizaci — odkazy nevymýšlíme.

2. 2026-07-21 · Zjednodušení práce s výsledky

   Jednotný panel „Co mám udělat dál?“, vysvětlení „Jak jsme to spočítali“ a sjednocené tlačítko „Zjistit moje možnosti“.

3. 2026-07-21 · Homepage

   Nové pozicionování: pět kroků rozhodování, čtyři hlavní situace a srozumitelné stavy údajů Data / Model / Odhad.

4. 2026-07-21 · Značka

   Veřejná značka Hypotéka Jasně (HypotekaJasne.cz) napříč navigací, SEO a wordmarkem.

5. 2026-07-21 · Sazby

   Aktuální sazby přecházejí na stav „potřebuje aktualizaci“, pokud data zestárnou; modelový výpočet se nevydává za nabídku banky.

Celý přehled oprav a aktualizací →

Přehled datových oblastí

• Klasická sazba s pojištěním (per banka)

  LIVE

  Oficiální weby českých bank / ověřené agregátory

• Klasická sazba bez pojištění (per banka)

  MODEL

  Oficiální weby českých bank / ověřené agregátory

• KB fallback 5.14 % / 5.34 % (od sazba s pojištěním)

  PARTNER OFFER

  Oficiální weby českých bank / ověřené agregátory

• Agregovaná sazba current_rates (kalkulačka)

  LIVE

  Oficiální weby českých bank / ověřené agregátory

• Americká hypotéka (per banka)

  LIVE

  Oficiální weby českých bank / ověřené agregátory

• Výchozí sazba zahraničního trhu (countryConfigs)

  MODEL

  Oficiální weby českých bank / ověřené agregátory

• RPSN klasická / americká

  LIVE

  Stejný zdroj jako sazba, pokud RPSN uvádí

• ČNB LTV vlastní bydlení 80 % / 90 %

  VERIFIED

  ČNB — makroobezřetnostní rámec

• ČNB LTV investiční max 70 %

  VERIFIED

  ČNB — makroobezřetnostní rámec

• ČNB DTI investiční 7

  VERIFIED

  ČNB a model bankovní praxe

• UI DTI warning 40 % / danger 45 %

  MODEL

  ČNB a model bankovní praxe

• Výchozí hrubý výnos (countryConfigs)

  MODEL

  Modelové výchozí hodnoty pro srovnání

• Výchozí cena nemovitosti kalkulačky

  MODEL

  Orientační referenční ceny (model)

• Výnosy měst (€/m²) — investment modeler

  MODEL

  Modelové výchozí hodnoty pro srovnání

• Historické indexy ČR 1996–2026

  MODEL

  Historické řady / ilustrativní model

• Zahraniční historie škálovaná z ČR

  MODEL

  Historické řady / ilustrativní model

• Daňové tabulky zemí

  VERIFIED

  Daňová správa / MF — pokud je odkaz; jinak odhad

• Právní disclaimer kalkulaček

  VERIFIED

  Autoritativní právní / katastrální zdroj, pokud je k dispozici

• Scénáře růstu / buy-vs-rent / passport

  MODEL

  Modelové investiční metriky

• Seznam 6 českých bank v nabídkách

  VERIFIED

  Veřejné informace o bankách

• Lokální / expat banky (bez live sazeb)

  NEEDS UPDATE

  Veřejné informace o bankách